O desenvolvedor é obrigado a emitir um contrato de seguro de responsabilidade antes da conclusão da primeira transação com o comprador. Caso contrário, ele não poderá registrá-lo no Rosreestr. Essas e outras adições foram feitas em 2014 pela Lei Federal nº 294 “Sobre alterações em determinados atos legislativos.
Essência
Desde 2014, a construtora é obrigada a comprovar o cumprimento das obrigações emitindo fiança ou seguro de responsabilidade civil do incorporador em construção compartilhada. Isso permitirá que o comprador devolva seus fundos em caso de situações imprevistas.
O projeto de lei adotado estabelece a responsabilidade do desenvolvedor para:
- evitar obrigações;
- entrega de objeto inacabado;
- falência antes da entrega.
Especialistas temem que inovações levem a preços mais altos paraa propriedade. O governo garantiu que esses fatores não estão inter-relacionados. Os custos de seguro, mesmo para uma grande empresa, chegam a 1% do volume de transações. Os desenvolvedores terão que alocar fundos para esses custos de seu orçamento.
Objeto
O seguro de responsabilidade civil do construtor para construção compartilhada envolve a proteção dos interesses de propriedade dos clientes. Este negócio é benéfico principalmente para os compradores. A empresa pode segurar a casa inteira ou os apartamentos separadamente.
Clientes
O acordo é celebrado em favor dos acionistas. Sob certas circunstâncias, eles receberão um pagamento. O desenvolvedor se compromete a entregar um objeto confiável de alta qualidade. A seguradora é obrigada a notificar o cliente sobre alterações na transação e pagar a remuneração. Se os acionistas mudarem durante o processo de construção, isso deve ser indicado no contrato, pois um documento separado é elaborado com o próximo participante.
Seguradoras
Nem todos os CI tendem a elaborar tais acordos. Acredita-se que esse tipo de transação traga prejuízos. Além disso, a empresa deve atender a alguns requisitos:
- atua no mercado a mais de 5 anos;
- atender aos requisitos de estabilidade financeira;
- tenha uma perspectiva de desenvolvimento positiva para períodos futuros;
- ter pelo menos 400 milhões de rublos em circulação, bem como capital autorizado no valor de 120 milhões de rublos.
Tarifas
Seguro do construtor para custos de construção compartilhadoscaro. As taxas médias em 2015 foram de 0,5 a 0,8%. Para contratos de longo prazo, as tarifas podem ser reduzidas em 10-30%. A própria seguradora (IC) define a alíquota e também calcula os coeficientes para o percentual anual, pois sempre existe a possibilidade de o incorporador evitar completamente o cumprimento das obrigações.
O que determina a taxa:
- Participação do incorporador na holding.
- Experiência positiva de transações anteriores: prazo, quantidade de objetos, trabalho em diferentes regiões, sem reclamações.
- Sustentabilidade financeira.
- Suporte legal: disponibilidade de todos os documentos e autorizações.
- Fase de construção.
- Prazo.
- Número de acionistas.
Execução do contrato
Para registrar um DDU, o desenvolvedor deve enviar um acordo à Rosreestr. Para fazer isso, você precisa coletar os seguintes documentos:
- declaração do projeto;
- permissão para realizar obras;
- certificado de registro estadual;
- contrato de construção compartilhada;
- cópia dos documentos estatutários;
- estudo de viabilidade;
- cópia das demonstrações financeiras;
- dados sobre credores;
- certificado de inadimplência em empréstimos bancários.
O que é protegido
O seguro de responsabilidade civil do construtor para construção partilhada implica o pagamento de indemnização caso o promotor não tenha cumprido as obrigações, o que é confirmado por decisão judicial oufalência da empresa. O valor não é pago em caso de congelamento do período de construção ou prorrogação do período de comissionamento. O valor depende do preço do contrato. Não pode ser menor que:
- custo do objeto;
- taxa média de mercado para 1 m² m. de moradias na região.
A lei também limita o valor máximo dos prêmios.
Os seguintes casos são reconhecidos como seguro:
- interrupção de construção;
- falência do desenvolvedor;
- não conseguir moradia;
- recusando-se a devolver recursos materiais, etc.
Mudanças legislativas
Em 2014, foi alterada a Lei Federal nº 294, segundo a qual passou a ser obrigatório o seguro de responsabilidade civil do incorporador de participação societária na construção. Os contratos são elaborados pelos próprios desenvolvedores. Eles também escolhem com quem assinar contratos: com uma empresa, um banco, uma empresa especializada.
Todos os membros da companhia de seguros obrigatórios são solidariamente responsáveis. Se um acordo é feito com um banco, muito tempo é gasto na coleta de papéis. Deve ser pago um depósito de 30% do valor do objeto, que serve de garantia para a instituição financeira. Além disso, o Banco Central estabelece seus próprios requisitos para esses bancos:
- mandato mínimo - 5 anos;
- capital social de 200 milhões;
- o valor da propriedade é de 1 bilhão de rublos.
É mais lucrativo para os desenvolvedores obter um empréstimo do que emitir uma garantia. As instituições financeiras tambémconsiderar o seguro de um acordo de participação acionária em construção como produtos lucrativos.
É melhor assinar um contrato com uma empresa. Diante da forte concorrência, as seguradoras estão tentando atrair clientes com tarifas e preços baixos. A taxa dessas transações permanece fixa durante todo o prazo do contrato. O seguro de responsabilidade civil do construtor para construção compartilhada é pago após a conclusão da obra. Outra vantagem é a rapidez da papelada. O segurado é o próprio desenvolvedor, o beneficiário é o acionista. O método de provisão é selecionado para cada habitação separadamente.
Seguro de responsabilidade civil para construção compartilhada
As empresas são obrigadas a fornecer garantias. Na maioria das vezes, esta é a terra em que o objeto estará localizado. Além disso, o documento descreve como garantir obrigações. Os papéis são assinados antes do registro estadual do primeiro acordo de ações e são válidos até a entrega do objeto. A rescisão da operação não exime a empresa da obrigação de indenizar os casos ocorridos durante o período de sua vigência.
Você pode segurar a casa inteira ou cada apartamento separadamente. A primeira opção não é lucrativa. O desenvolvedor precisa depositar imediatamente uma grande quantia, para ter certeza de que todos os apartamentos serão vendidos. O segundo problema é que sob tais contratos é difícil determinar quem é o beneficiário.
O documento entra em vigor a partir do momento do crédito da primeira parcela. O seguro do desenvolvedor para construção compartilhada sob o contrato não prevê uma franquia. O resto dos termos do acordo são padrão:
- a seguradora se obriga a informar os acionistas sobre o valor da indenização paga;
- a empresa pode registrar uma reclamação de regressão contra o desenvolvedor;
- a seguradora é obrigada a notificar todos os proprietários da rescisão antecipada do contrato;
- a duração do contrato depende da duração da construção.
O valor do reembolso depende do preço e das taxas. Deve exceder o valor da área total da habitação. A própria empresa decide como será o pagamento: à vista ou parcelado.
Problemas do seguro de responsabilidade civil do desenvolvedor em construção compartilhada
Este acordo é muito específico. Na verdade, estamos falando de proteger os riscos financeiros do desenvolvedor. As empresas têm uma escolha - emitir uma apólice ou uma garantia. A segunda opção é mais preferível, uma vez que as instituições de crédito já possuem um mecanismo estabelecido, sistemas de pontuação, especialistas que avaliam os riscos, bem como estruturas que organizam a realização do WIP. A SC não pode gabar-se de tais vantagens. Mas eles oferecem taxas baixas. As pessoas estão acostumadas com o fato de que os serviços bancários são caros. Isso é verdade porque o risco no comércio é alto. Porém, após as alterações na lei, as tarifas para empresas também aumentaram.
SeguroA responsabilidade do incorporador na construção compartilhada prevê o efeito cumulativo dos prejuízos. Em uma situação de crise (uma diminuição na demanda por habitação, um aumento nas taxas de hipoteca), todos os desenvolvedores sofrerão perdas de uma só vez, e não apenas um participante do mercado.
Outro problema é a impossibilidade de ressegurar riscos mesmo no mercado externo. Na prática internacional, são utilizados títulos (garantias) nessas operações. Mas seu funcionamento não está consagrado na legislação russa. A principal diferença de tal produto é que a seguradora pode tomar como penhor uma instalação em construção.
O Banco Central elevou as exigências para seguradoras que podem prestar serviços a incorporadoras - aumentou o valor mínimo de capital. Isso reduz bastante o círculo de possíveis seguradoras - até 19 organizações. Empresas que antes representavam 80% dos contratos com desenvolvedores deixaram a nova lista. O que vai acontecer com eles agora é desconhecido. Muito provavelmente, será necessário celebrar novos contratos com empresas da lista “branca”. Se a licença for revogada, o IC é responsável pelas transações previamente concluídas no prazo de 6 meses. Em seguida, encerra os documentos ou transfere a carteira e os passivos para outro participante do mercado. Ao contrário do OSAGO ou seguro de responsabilidade para proprietários de instalações de produção perigosa, este serviço não inclui outros tipos de proteção, como fundos de compensação que tratariam de pagamentos a cidadãos após a falência da seguradora. Mercado de açõesconstrução de habitação é grande. Mas ainda não há uma maneira bem estabelecida de regular as atividades dos desenvolvedores.
