A participação acionária tornou-se generalizada na Rússia. As empresas atraem investidores, constroem uma casa com seus fundos, que se torna propriedade deste último. Assim, você pode comprar um apartamento parcelado e quitar a dívida antes da conclusão da construção. Mas essas não são todas as oportunidades oferecidas pela construção compartilhada. O que as partes da transação precisam saber sobre esse processo, no que prestar atenção - continue lendo.
Nuances
Em teoria, tudo é simples e claro, mas na mídia esse processo é coberto de forma negativa. Por que isso está acontecendo? Os interesses das partes na transação são protegidos pela Lei de Construção Compartilhada, que foi adotada em 2004. Ele introduziu requisitos rigorosos para desenvolvedores. No momento, este é o único documento normativo que regulamenta a construção compartilhada. O que o cliente precisa saber ao concluir um contrato?
O desenvolvedor e o objeto da transação. Se a empresa foiopera no mercado, tem vários objetos implementados, então pode ser considerado como parceiro contratual. Não vale a pena entrar em contato com organizações não verificadas, especialmente pessoas que estão fazendo um acordo pela primeira vez.
A Lei "Sobre Construção Compartilhada" nº 214 aplica-se apenas aos contratos de mesmo nome. Qualquer outra formulação não é permitida. Se o desenvolvedor se propõe a assinar o "Acordo de Investimento", ele está tentando evitar a disseminação dos requisitos de tais regulamentos: a lei "Sobre construção compartilhada", a Lei Federal "Sobre a proteção do consumidor".
Antes de certificar os documentos, peça à empresa uma licença de construção, descubra onde está localizada a declaração do projeto e leia-a. Por lei, a publicação é um requisito obrigatório para o desenvolvedor.
O contrato de construção compartilhada é considerado concluído a partir do momento do registro estadual. Caso contrário, será considerado inválido. O papel deve conter uma descrição do objeto, o prazo para a transferência, o custo e o procedimento para pagamentos, uma garantia.
Verificar documentos
FZ estipula que uma empresa pode levantar fundos somente após obter permissão, publicar uma declaração de projeto e registrar a propriedade. Se pelo menos uma dessas condições não for cumprida, o cidadão pode exigir o reembolso com juros. Eles são calculados com o dobro da taxa de refinanciamento. De acordo com o contrato, a empresa deve construir um imóvel dentro de um prazo determinado, e após obter a permissão doórgãos estaduais para o comissionamento de transferi-lo ao participante da operação. A outra parte concorda em pagar o preço acordado e aceitar o objeto (se autorizado).
Deve ser registrado contrato escrito de participação societária na construção. Só depois disso entrará em vigor. Antes de assinar documentos, o cidadão tem o direito de se familiarizar com tais papéis:
- os documentos constituintes do desenvolvedor;
- certificado de registro estadual;
- certidão de registro fiscal;
- relatórios anuais aprovados para os últimos três períodos de negócios;
- relatório de auditoria.
Melhorar a segurança da transação
A partir de 2014, entra em vigor a norma da Lei Federal “Sobre o Seguro de Responsabilidade dos Incorporadores”, que se aplica à construção compartilhada. O que isso significa? Em caso de inadimplência ou falência da empresa, uma pessoa poderá devolver o dinheiro. Durante o registro estadual de documentos, o desenvolvedor deve fornecer um contrato de seguro de responsabilidade ou garantia. Anteriormente, era possível fornecer garantias como garantia para a transação.
Nudes de seguro
O contrato é celebrado em favor do beneficiário - cidadão ou pessoa jurídica cujos recursos foram arrecadados para a construção.
Evento segurado - cumprimento integral ou indevido das obrigações do desenvolvedor, o que é confirmado por decisão judicial.
O prazo de validade do documento é semelhante ao especificado no contrato de construção compartilhada. Mas o beneficiário pode receber uma indenização até dois anos após o término da transferência das instalações. O valor mínimo seguro é calculado com base no custo da moradia. Mas não pode ser inferior ao seu preço de mercado.
É assim que o patrimônio de construção é garantido. A Lei Federal também prevê o seguinte procedimento de liquidação:
1. Foi assinado um contrato de garantia. Se o desenvolvedor não cumpriu suas obrigações ou não forneceu uma resposta inteligível dentro do prazo acordado, o cliente pode solicitar uma exigência correspondente ao banco garantidor.
2. A transação foi garantida por um contrato de seguro. O beneficiário deve dirigir-se à empresa ou à companhia de seguros mútua (OVS) dentro do prazo de prescrição especificado para o objeto do penhor. A lei estipula que o pagamento deve ser feito no prazo máximo de trinta dias a contar da data de apresentação dos documentos. Ao mesmo tempo, a presença da dívida do desenvolvedor com a seguradora não importa. Este regulamento só se aplica a contratos celebrados após 2013.
Métodos de garantia de obrigações
Já consideramos de que formas (de acordo com a lei) o cliente pode devolver os fundos gastos. No entanto, a presença desta cláusula no contrato não garante o pagamento da indenização. Várias condições e cláusulas podem ser inseridas no documento, com a ajuda das quais você pode atrasar o tempo de cumprimento das obrigações. E todos esses"se" não pode ir além da lei.
Quando a construção é lenta ou não se inicia por muito tempo, o cliente pode, sem esperar o prazo, exigir a rescisão judicial do documento. Esta possibilidade é fornecida se:
1) houve a rescisão ou suspensão da construção de uma casa, que inclui um objeto compartilhado, na presença de circunstâncias que indiquem que o objeto não será transferido para o participante da transação no prazo especificado no documento;
2) há mudanças mais significativas na documentação do projeto, incluindo uma correção significativa do tamanho do objeto de compartilhamento;
3) há uma diminuição ou aumento no número total de apartamentos incluídos no novo edifício.
O que mais você precisa saber sobre construção compartilhada?
A data de colocação do objeto em operação deve ser claramente indicada (por exemplo, “até 15/10/14”). Muitas vezes, os desenvolvedores usam a frase publicitária: "no IV trimestre de 2014". Esta redação está incorreta. Após dois meses da data especificada, o acionista poderá rescindir unilateralmente o contrato de construção compartilhada. Tudo que você precisa fazer é enviar um aviso por escrito. O desenvolvedor é obrigado a devolver o dinheiro recebido na conta do cliente dentro de 20 horas úteis do calendário e pagar multas. Ou deposite esse valor em um depósito aberto em nome do acionista.
O custo total do apartamento indicado nos documentos é calculado a partir do preço por metro quadrado de habitação, multiplicado porárea do quarto. Esses números também devem ser listados. Também vale a pena prestar atenção à descrição dos parâmetros do espaço vital: localização, andar, endereço, área, número de quartos. O período de garantia do apartamento construído é de 5 anos.
Ao estudar os documentos, vale a pena atentar para a partir de que ponto o detentor dos juros deve pagar os custos de utilidade e operação. Se este item estiver ausente, a obrigação surge a partir do momento da assinatura do ato de aceitação e transferência do apartamento, e não do comissionamento.
Problemas inevitáveis?
Às vezes os desenvolvedores intencionalmente "esquecem" de incluir alguns dos itens no documento. Mas o cliente pode sofrer perdas materiais mesmo que o contrato de Construção Compartilhada seja executado corretamente. O que isso significa? O desenvolvedor pode atribuir direitos de propriedade a outra entidade legal. Nesse caso, ele venderá os direitos de todos os apartamentos praticamente ao preço de custo. Em seguida, a empresa intermediária ao preço de mercado os atribui aos detentores de ações. À primeira vista, não deve haver problemas. No entanto, em caso de risco de construção inacabada ou falência do incorporador, o detentor dos juros pode reclamar com base no valor especificado no contrato. Mas os apartamentos foram vendidos a preço de custo, não de mercado.
Outro esquema comum
O registro de contratos de construção compartilhada conta o momento de sua entrada em vigor. Mas muitas vezes os mutuários usam um esquema diferente. Eles se oferecem para assinar um contrato preliminar. Ele contém quase os mesmos itens que embasicamente, exceto pelas informações sobre sua entrada em vigor. Tais documentos não estão sujeitos a registro estadual obrigatório. Nesse caso, as partes chegam a um acordo verbal de que o segundo participante pague imediatamente todo o dinheiro do apartamento. O desenvolvedor se compromete a celebrar o contrato principal de participação acionária na construção em algum momento no futuro. O acionista tem certeza de que a transação foi executada corretamente. Mas esse esquema "cinza" apenas tira o documento do escopo da lei.
Aqui está outra manobra popular. O incorporador celebra um contrato com o comprador, cujo objeto não é a obrigação de transferir a propriedade para o acionista, mas outra coisa: financiamento de atividades de investimento, cessão do direito de reivindicar instalações e similares. Ou seja, toda a essência do documento é determinada pelo seu conteúdo. Mas, a pedido do acionista, o tribunal pode invalidá-lo, pois, na verdade, o documento foi criado para evadir a responsabilidade nos termos da lei nº 214.
De manhã - inscrição, à noite - dinheiro
Considera-se que o contrato entrou em vigor somente após a inserção de seus dados no Rosreestr. Até este momento, o desenvolvedor não tem o direito de aceitar dinheiro. Então, esse momento deve ser registrado no documento. Não vale a pena acreditar nas declarações dos funcionários de que os documentos serão registrados "pelo bando inteiro" depois, mas f alta dinheiro para a construção agora. Em casos raros, tais garantias são verdadeiras. A transferência para a Câmara de cada documento separadamente leva muito tempo. Mas o cliente pode ser enganado. Portanto, é melhor jogar pelo seguro e esperar até que a transação de ações seja registrada.construção. O desenvolvedor pode insistir no pré-pagamento. Mas neste caso, peça para mostrar o contrato para este objeto, que foi celebrado de forma semelhante. O documento registrado possui carimbo, carimbo, assinatura do responsável da Rosestra e número. Se a transação foi paga com fundos da hipoteca, isso deve ser comprovado pelo selo do ônus.
Muitas vezes, os próprios desenvolvedores não querem burlar a lei e receber fundos antes que a papelada seja concluída. Mas neste caso, eles precisam de garantias adicionais. Por exemplo, uma carta de crédito aberta em um banco. O cliente contribui com fundos para ele no momento da assinatura do contrato. Mas o desenvolvedor terá acesso a eles somente após o registro da participação acionária na construção da casa. Esta medida garante simultaneamente a solvência do cliente e permite-lhe cumprir a lei.
Aceitação do objeto do desenvolvedor
O que você precisa saber sobre construção compartilhada na fase de comissionamento de um apartamento?
Em primeiro lugar, este processo deve ser tratado com deliberação. Esclareça todas as dúvidas antes de assinar os documentos. Todas as deficiências identificadas devem ser refletidas por escrito no ato de não conformidade do objeto. As obrigações do promotor nos termos da lei consideram-se cumpridas a partir do momento em que é assinado o documento de aceitação e transferência das instalações. O participante tem o direito de exigir a eliminação gratuita de deficiências ou a redução do preço da transação. Se os defeitos foram identificados já durante a operação, o desenvolvedor é obrigado a compensar o cliente por sua eliminação.
Segundo, não ceda à persuasão. Abaixo estão os mais comunsesquemas de ação de desenvolvedores visando pressionar o cliente:
- eles pedem para assinar papéis, garantindo que todos os problemas serão corrigidos posteriormente;
- alegam que irão elaborar um “ato diferente” que refletirá todas as reivindicações;
- ameaçar que, em caso de violação dos termos da papelada, o cliente terá que pagar multa pela rejeição do objeto.
Ajuda competente
Há muitas nuances que você precisa prestar atenção. Portanto, é melhor procurar ajuda de um especialista que saiba elaborar corretamente os documentos para construção compartilhada, o que você precisa saber e levar em consideração em cada etapa da transação. Especialistas especializados prestam assistência nas seguintes áreas:
- Selecionando um desenvolvedor, verificando seus documentos.
- Acompanhar o procedimento de assinatura de papéis: analisar contratos, aconselhar sobre possíveis riscos, negociar mudanças de condições.
- Prepare e envie os documentos para registro.
- Acompanhar o cliente na aceitação do objeto, regular questões sobre as deficiências das instalações, prazos, pagamento de multa, inclusive em juízo.
- Elaborar a rescisão do documento: controlar a devolução do valor pago, a cobrança de multas, juros pela utilização de recursos emprestados, bem como indenização por perdas superiores à multa (pagamento de serviços de advogado). Em áreas semelhantes, é prestada assistência na rescisão de um acordo preliminar, um acordo de investimento, um empréstimo, etc.
Conclusão
Você pode comprar um apartamento no mercado primário preenchendo a construção compartilhada. O que um trader precisa saber? Muitas nuances. Começando com as regras para escolher um mutuário adequado e terminando com os recursos de preenchimento de um certificado de aceitação. Portanto, é melhor recorrer aos serviços de um advogado experiente que acompanhará o cliente em todas as etapas da transação.
