Muitas pessoas preferem comprar apartamentos na fase de construção de um prédio de apartamentos. Isso permite que você compre objetos a um custo reduzido. Esse processo é chamado de participação acionária na construção. Para que o detentor dos juros seja protegido de forma confiável contra a perda de fundos, deve-se abordar com competência a escolha do desenvolvedor, bem como estudar um contrato cuidadosamente elaborado. É este documento que protege os direitos dos compradores de objetos inacabados.
Essência da participação acionária
O processo pressupõe que os prédios de vários apartamentos estão sendo construídos às custas dos futuros compradores de apartamentos. Investem na construção de uma casa e, após o seu comissionamento, podem registrar a propriedade do apartamento.
O processo é regulado por uma lei especial da Lei Federal nº 214 “Sobre construção compartilhada”, e várias alterações são feitas regularmente para garantir a proteção dos direitos dos acionistas. As principais características da participação acionária na construção incluem:
- os direitos e obrigações de cada parte aparecem somente apósassinando o contrato;
- o DDU especifica todas as nuances da cooperação, e possui signos de diferentes acordos, que incluem um acordo de investimento e contrato, bem como a prestação de serviços e compra e venda;
- um apartamento é comprado sob tal acordo, localizado em uma casa inacabada;
- sob tais condições, inúmeros acionistas são atraídos, o que possibilita ao desenvolvedor construir um objeto com um investimento próprio mínimo de dinheiro;
- não apenas um indivíduo, mas também uma empresa pode se tornar acionista;
- os participantes não podem influenciar a alteração do projeto, termos de referência e demais condições para a construção da casa.
Muitas vezes, os cidadãos que compram apartamentos em casas em construção enfrentam fraudes ou falência de incorporadoras. Nesse caso, os direitos do acionista são protegidos pelas disposições do DDU. Em situações difíceis, pode ser realizada a cessão de participação societária na construção a outras empresas ou pessoas envolvidas na captação de recursos.
Regulamento legislativo
Ao comprar uma casa em uma instalação inacabada, você deve prestar atenção às disposições da lei básica da Lei Federal nº 214. Ela foi adotada em 2004, e é ele quem regula todas as relações que surgem entre desenvolvedores e acionistas. Houve muitas alterações e alterações a este acto legislativo. Ele é dividido em várias partes e parágrafos, cada um com seu próprio propósito. As principais mudanças e disposições incluem:
- regras são indicadaselaborar e rescindir contrato de participação societária na construção;
- é prescrita a possibilidade de transferir direitos a terceiros;
- há responsabilidade criminal para desenvolvedores se eles não cumprirem suas obrigações sob o contrato;
- de qualquer forma, os desenvolvedores devem abrir contas especiais destinadas à transferência de fundos por acionistas, e o dinheiro pode ser usado exclusivamente para a construção da instalação;
- desenvolvedores devem ter um site oficial próprio, que divulgue todas as informações sobre seu trabalho, incluindo projetos, alvarás e outros documentos.
Agora todos os desenvolvedores abrem uma conta de garantia destinada a transferir dinheiro para os detentores de ações. A Lei Federal sobre participação na construção compartilhada indica que tal conta é encerrada somente após o uso integral dos fundos. Tais condições não podem se tornar um obstáculo à cessão do direito.
Além disso, a legislação prevê a criação de um fundo de compensação. É representado por seguro para cotistas, pois se por algum motivo o incorporador não cumprir suas obrigações, as perdas para cotistas são cobertas às custas dos recursos desse fundo.
Vantagens e desvantagens
Usar o DDU para comprar uma casa tem muitas vantagens para cada comprador, mas é importante considerar algumas desvantagens de tal decisão. A participação na construção compartilhada de objetos imobiliários é considerada arriscada, poissempre existe a possibilidade de o desenvolvedor deixar de cumprir suas obrigações por vários motivos.
| Pros | Contras |
|
Um baixo custo é definido em objetos, que é muito inferior ao preço de apartamentos prontos no mercado primário ou secundário |
Teremos que esperar o suficiente para que a moradia seja concluída, então esta oportunidade é aproveitada por pessoas que já têm onde morar |
| Muitos desenvolvedores oferecem parcelas para todo o período de construção de uma casa, o que permite comprar um apartamento sem a quantia inicial necessária de fundos ao elaborar um DDU | Muitas vezes, os acionistas têm que lidar com um atraso na entrega de um objeto, por isso torna-se necessário cobrar uma multa na justiça |
| O recebimento de moradia é garantido por lei, portanto, os acionistas ainda poderão contar com um apartamento ou indenização por perdas | Se, por vários motivos, o apartamento exceder o tamanho previamente acordado por quadrado, você terá que pagar uma certa quantia de fundos |
| A lei impõe requisitos rigorosos e numerosos aos desenvolvedores, para que você possa ter certeza da confiabilidade da empresa | Não é incomum encontrar fraudes, por exemplo, o desenvolvedor vende um apartamento para vários acionistas ou outros esquemas são usados para burlar a lei, o que leva à necessidade de litígio |
| Se a empresa não entregar a casa na data marcada, os acionistas podem contar com uma boa multa, calculada para cada dia de atraso | Muitas vezes uma empresa se declara falida, o que leva à transferência da casa para outra incorporadora, e tudo isso afeta negativamente o tempo de construção do objeto |
Devido às vantagens e desvantagens acima, cada pessoa deve decidir independentemente se a participação acionária na construção é apropriada e benéfica para ela.
Como comprar uma casa no DDU?
O processo não é considerado muito complicado, mas para garantir que seja lucrativo e eficaz, os potenciais compradores devem seguir algumas etapas sequenciais.
Antes de entrar em contato com o desenvolvedor, é importante saber opiniões sobre ele, estudar a documentação oficial e também verificar a rapidez com que a construção de uma determinada casa é realizada.
Obter detalhes da empresa
Primeiro de tudo, você precisa ter certeza de que os apartamentos estão sendo vendidos de acordo com o DDU por uma organização realmente confiável, verificada e oficialmente registrada. A Lei Federal sobre participação na construção compartilhada indica a necessidade de obter informações sobre o incorporador:
- deve ser representada por uma empresa oficialmente registrada;
- é desejável que o empreendimento já tenha instalações construídas e comissionadas;
- não deve haver litígio aberto contra a organização;
- todas as casas anteriores devem ser registradasoperação dentro de um prazo predeterminado;
- todos os documentos apresentados no site da organização são cuidadosamente estudados, incluindo projetos, autorizações de trabalho, declarações e outros papéis;
- a empresa deve ter direitos sobre o local onde o processo de construção da instalação está ocorrendo.
Caso esses documentos e permissões estejam f altando, não é recomendado elaborar um DDU com o desenvolvedor.
Que informação contém a declaração?
É dada especial atenção ao estudo da declaração para construção. Deve estar localizado em fontes abertas 14 dias antes da conclusão do primeiro acordo com os acionistas. Este documento deve conter informações importantes para cada participante da construção. Isso inclui:
- nome e endereço legal da empresa desenvolvedora;
- permissões de trabalho estão listadas;
- indique as licenças obtidas anteriormente;
- ajuste o período de validade da licença;
- lista todos os fundadores da empresa;
- dados os objetos erguidos passados durante os três anos de funcionamento da empresa;
- indicar os resultados financeiros do trabalho;
- contas a pagar e a receber;
- indica outras transações com base nas quais os fundos foram levantados para a construção.
Um contrato de participação na construção com os titulares do capital só é celebrado após o promotor comprar ou arrendar o terreno onde está prevista a construção da casa.
O que deve serincluir a documentação do projeto?
É considerado um documento importante para todos os participantes da construção. A documentação deve ser formada e publicada 14 dias antes do momento da celebração do primeiro acordo com o acionista. As principais informações do projeto incluem:
- informações sobre o desenvolvedor;
- informações sobre todos os fundadores;
- dados sobre a situação financeira da empresa;
- licenças e licenças de construção;
- o período durante o qual se planeja construir o objeto;
- localização da casa em construção;
- propriedade da empresa;
- custos de construção e empreiteiros envolvidos.
É permitido alterar as informações na documentação do projeto se a situação financeira da empresa mudar em um trimestre. Além disso, todos esses ajustes devem ser publicados em código aberto.
Nuances da elaboração de um contrato
Assim que todas as informações sobre o desenvolvedor forem verificadas, é possível elaborar um DDD com ele se ele for confiável e verificado. A participação societária na construção implica necessariamente na assinatura deste documento específico, uma vez que outros papéis não protegerão os acionistas com base nas disposições da Lei Federal nº 214.
Claro, este documento contém informações:
- objeto do contrato, que representa o apartamento, e sua praça, número de andares, número de quartos, tamanho e presença de varanda ou loggia, endereço exato, disponibilidade de várias comunicações, bem como um conjunto deoutros parâmetros técnicos;
- preço do imóvel;
- ordem de pagamento;
- o prazo para colocar a casa em funcionamento;
- duração do período de garantia, que não deve ser inferior a cinco anos;
- a forma como o apartamento finalizado será transferido para os acionistas;
- condições sobre a necessidade de completar as instalações residenciais.
Com a correta lavratura do documento de participação na construção, os acionistas estarão protegidos de forma confiável contra fraudes por parte do incorporador ou de sua falência. Alguns desenvolvedores oferecem a oportunidade de parcelar um apartamento.
Registro do contrato
Após a celebração do contrato, é necessário registrá-lo oficialmente. Somente sob tais condições é legalmente realizada a construção compartilhada. As condições de participação sugerem que é necessário preparar um DDU, um plano da instalação, uma declaração de projeto e documentos pessoais do comprador, após o que esta documentação é transferida para a Rosreestr.
O processo de registro leva cerca de 10 dias. Para isso, os cidadãos terão que pagar 350 rublos.
Quais direitos têm os acionistas?
Com base no DDA, os compradores de casas têm muitos direitos diferentes. Estes incluem:
- se os prazos para colocar a instalação em operação estiverem atrasados, os cidadãos podem ser obrigados a pagar uma multa sob um acordo de participação acionária em construção;
- após o registro do contrato, os acionistas penhoram o próprio território e o objeto que nele está sendo construído;
- permitidoelaborar um contrato de cessão do direito de reclamação por acordo;
- Apartamento pronto é aceito somente mediante a elaboração de ato especial de transferência;
- se forem detectadas violações significativas durante a inspeção da habitação, o ato não poderá ser assinado, após o qual o titular do interesse poderá exigir a correção das deficiências.
Se vários problemas forem identificados após o início do uso da caixa, com base no período de garantia, o comprador poderá exigir que o desenvolvedor os elimine.
Como termina?
Os termos de rescisão deste contrato estão escritos diretamente em seus parágrafos. Pode haver várias razões para isso. Na maioria das vezes, a rescisão de um contrato de participação na construção compartilhada é necessária se o desenvolvedor não cumprir suas obrigações, por exemplo, a casa não for colocada em operação a tempo, houver violações significativas ou a metragem quadrada da propriedade não correspondem ao tamanho previamente estabelecido.
O processo de rescisão certamente será registrado oficialmente.
Conclusão
Assim, a participação dos cidadãos na construção compartilhada é considerada uma forma popular de aquisição de imóveis baratos e de alta qualidade. Ao mesmo tempo, é importante escolher corretamente o desenvolvedor, com quem o DDU é elaborado. Este documento deve ter a forma prescrita e conter todas as informações necessárias sobre os participantes.
Com base no DDU, o comprador da casa é dotado de muitos direitos que ele pode defender em uma ação judicial ou judicial.
