O que está em construção? Em tempos de economia instável, vários objetos que estão sendo construídos sob contratos de construção são "congelados" na fase de construção. Isso acontece por vários motivos - f alta de financiamento ou materiais de construção, etc. Em tais situações, podemos falar de construção em andamento.
Construção Inacabada - Definição
O que são esses objetos? A legislação atual não contém uma definição direta deste termo. O Código Civil da Federação Russa em seu artigo número 130 (parte 1) refere-se a imóveis (imóveis) tudo o que está relacionado à terra (subsolo, terrenos, etc.). A principal característica de um objeto imóvel é que ele não pode ser movido sem causar danos desproporcionais à sua finalidade. Isso também inclui edifícios erguidos e aqueles objetos muito "incompletos" que serão discutidos. Há apenas uma conclusão - a atuala legislação classifica inequivocamente "obras em andamento" como imóveis.
Assim, o Código de Planejamento Urbano da Federação Russa interpreta o conceito de tal objeto como um edifício (ou estrutura, estrutura), cujo processo de construção não foi concluído. Isso não inclui construções temporárias - estamos falando de quiosques, galpões, etc. A prática judicial mostra que em disputas específicas, os juízes têm que se referir à situação jurídica dos objetos em construção, ou seja, seu regime jurídico.
Por exemplo, se houver uma fundação já erguida com as paredes de um prédio em um terreno, é impossível mover esse objeto sem causar danos desproporcionais a ele. Isso, por definição, refere-se a imóveis. Conclusão: ao determinar o status de um objeto contestado, o tribunal leva em consideração primeiro suas propriedades físicas essenciais e só então - a presença ou ausência de registro estatal de direitos a ele.
Não é tão simples
Ao mesmo tempo, a prática judiciária é repleta de controvérsias sobre essa questão. A gama de opiniões sobre esta questão é muito ampla. Alguns juristas consideram como objeto de construção em andamento qualquer edifício que esteja em processo de reconstrução ou construção, mas ainda não tenha licença para comissionamento. Esta definição não leva em consideração a importante circunstância de que o processo de construção de um objeto pode às vezes ser interrompido ou desativado por vários motivos.
Com base na definição mais recente, essas propriedades já estãonão podem ser chamados de exemplos de construção inacabada. Ao mesmo tempo, não podem ser atribuídos à totalidade dos materiais de construção, pois alguns deles, sendo utilizados na construção civil, perderam suas propriedades originais.
O artigo número 219 do Código Civil da Federação Russa estabelece que o direito de propriedade deve ser registrado, inclusive para imóveis recém-criados, que podem ser classificados como imóveis. É sob esta definição que os objetos "em andamento" caem.
Como reconhecer "incompleto"?
Vamos considerar os requisitos básicos para um objeto em construção:
- Tendo uma forte ligação com o terreno em que o objeto está sendo construído (com a impossibilidade acima de se mover sem causar danos).
- Atribuição individual de objetos.
- Presença do fato de suspensão, conservação ou término definitivo do processo de construção deste edifício (estrutura).
Vamos tomar uma decisão final: tal objeto pode significar uma determinada unidade de imóvel, obra em que está parado, suspenso ou paralisado.
Reconhecimento de propriedade de um objeto em construção
Se anteriormente tal legislação era considerada na forma de um conjunto de materiais de construção juntamente com o trabalho investido e não se relacionava aos assuntos de transações de direito civil, então com as alterações ao Código Civil da Federação Russa (em seu artigo número 130) foram incluídos no rol de coisas relacionadas a imóveis. No registro de estado inicial de um objeto em andamentoconstrução, de acordo com um dos pontos de vista mais comuns, deve-se falar desde o momento da rescisão do contrato em relação a ela.
É esta abordagem que mais frequentemente prevalece na prática judicial existente. Na nova versão da lei, o registro de direitos de propriedade sobre tais objetos não está mais condicionado à necessidade de realizar determinadas transações com eles. Qual é a conclusão disso? O grau de prontidão de tal objeto refere-se apenas a critérios descritivos. Após a implementação do procedimento de registro estadual de acordo com o procedimento estabelecido por lei, tal edifício pode ser legalmente classificado como objeto de direito civil com todas as consequências decorrentes.
Ou seja, podemos falar do surgimento de um objeto jurídico completamente novo, integral e independente. Os direitos sobre um objeto de construção em andamento são registrados por procedimento administrativo com base em uma lista de determinados documentos. Além disso, tal direito pode ser reconhecido por decisão judicial.
Sutilezas legislativas
Esses casos referem-se a arbitragem e tribunais de jurisdição geral. A questão mais difícil nesta categoria de disputas é a quem exatamente dar o direito de propriedade - ao investidor, cliente ou contratado. Nesta situação, há muitas contradições e nuances legais. Ao considerar esta categoria de casos, aceita-se como prova uma série de documentos, contendo a confirmação da propriedade de um terreno, a disponibilidade de alvará de construção, um conjunto de projeto eoutra documentação para uma instalação de construção de capital, etc.
Infelizmente, as normas jurídicas nesta área das relações contêm uma série de contradições, pelo que a legislação desta parte pode ser interpretada num sentido bastante amplo. Isso leva ao abuso por parte de várias partes interessadas. De referir que estas relações jurídicas carecem de regulamentação adicional mais detalhada, de forma a eliminar as lacunas existentes nos atos jurídicos e alcançar a unidade na prática judiciária existente.
Vamos falar sobre uma construção em andamento
Para poder registrar uma construção inacabada, o terreno onde está sendo executada deve ser próprio, arrendado, ou seu proprietário deve ter o direito de posse vitalícia herdada ou uso perpétuo. De acordo com a definição (lembre-se, o imóvel inclui tudo o que está firmemente ligado ao terreno e não pode ser movido sem causar danos desproporcionais ao objeto), segue-se que a posse de uma fundação de capital é um requisito indispensável para um objeto que reivindica tal um título.
Um objeto em construção, por definição, não pode ser objeto de contrato de tal contrato, cuja validade não tenha sido rescindida. Caso contrário (Código Civil da Federação Russa, artigo número 740), o contratado continua tendo o direito de continuar o trabalho, ou seja, os direitos dos chamados terceiros ocorrerão. Conforme estabelece a lei nº 122-FZ em seu artigo nº 25, a propriedade de tal obra inacabadaimpossível sem alvará de construção, projeto com descrição detalhada do objeto e documentos que regulam os direitos de um terreno.
Se todas as condições acima forem atendidas, o proprietário do "em andamento" tem todos os motivos para emitir um objeto de construção de capital no imóvel. Até que sejam registrados, qualquer transação relacionada ao objeto não será considerada válida por lei.
Outro ponto importante é formalizar corretamente o direito ao terreno que está ocupado por "inacabados". O artigo número 222 do Código Civil da Federação Russa afirma que, se o imóvel foi construído em um terreno não destinado a esse fim, ele recebe o status de construção não autorizada. Adquirir o direito de propriedade para tal neste caso é impossível, e o objeto erguido está sujeito a demolição.
Quais são os documentos necessários para o registro de obras em andamento?
O pacote de documentos necessários consiste em:
- Pedido de registro de objeto em construção (direitos de propriedade sobre o mesmo).
- Documento de identificação.
- Recibos para pagamento do imposto estadual.
- Documentos de um terreno - comprovante de propriedade ou contrato de arrendamento.
- Permissões das autoridades relevantes para construir neste local específico.
- Descrição recebida das autoridades do BTI (plano técnico da obra em andamento).
Todo o pacote de documentos é submetido à câmara de registro.
Como estãotransações com tais objetos?
Como já mencionado, um objeto de "obra em andamento" devidamente executado é considerado um imóvel. Por isso, qualquer transação de compra ou venda de obras em andamento é semelhante a uma transação com qualquer outro imóvel. O comprador que deseja adquirir um "trabalho em andamento" deve atentar-se aos seguintes pontos:
- disponibilização de documentos que comprovem o registro do objeto;
- a presença da decisão das autoridades sobre a atribuição de terrenos para construção;
- a planta do referido objeto de construção em andamento;
- disponibilidade de toda a documentação necessária (estimativas técnicas e de projeto);
- documentos que confirmam a rescisão do contrato para a construção da instalação.
Todos os dados com as características do imóvel, incluindo a sua localização no território do sítio, devem ser indicados no contrato de venda do imóvel.
Um contrato semelhante é elaborado de acordo com um modelo estritamente definido, que deve ser observado por todos os participantes da operação.
Características da elaboração de um contrato de venda de "incompleto"
- Deve ser lavrado por escrito com registro estadual. Se a forma do contrato não for observada, isso leva à sua nulidade.
- Como em qualquer transação, os detalhes das partes do contrato devem ser indicados - com dados do passaporte, endereços residenciais, etc.
- O objeto do contrato deve ser claramente definido, ou seja, os dados nele contidosdeve permitir estabelecer com precisão a venda de qual objeto específico está em questão. Esses dados incluem principalmente o endereço em que o edifício está localizado.
É necessário levar em conta que existem endereços de "construção" e "postal". O endereço de "construção" é indicado na licença de construção e determina o local onde é fornecido o local para a construção do objeto. O endereço "postal" pode não corresponder. Ele pode ser atribuído à casa somente após a conclusão da comissão de aceitação. Tais discrepâncias devem ser levadas em consideração na elaboração da documentação para a aquisição planejada.
Entre outras coisas, o preço do objeto deve ser indicado.
Deve ser listado em detalhes a gama de pessoas com direito de uso.
Os direitos sobre os bens vendidos por terceiros devem ser respeitados. Ao fazer uma transação, é responsabilidade do vendedor notificar o comprador sobre isso. Podemos falar sobre os direitos dos inquilinos, inquilinos, garantias existentes ou uso vitalício. Em caso de descumprimento de tais obrigações, o comprador tem o direito de exigir a redução do preço de venda ou a rescisão total do contrato com indenização por todas as perdas.
A transferência definitiva do imóvel entre o vendedor e o comprador com a sua aceitação por este ocorre no momento em que as partes assinam o chamado. escritura de transferência.
Quais objetos são considerados construções não autorizadas?
De acordo com a lei, quaisquer edifícios, estruturas, casas,erigidas em terrenos não atribuídos a estes fins, criados sem licenças obtidas para o efeito, construídos com violação significativa do urbanismo e demais normas e regras. Se pelo menos um dos sinais indicados acima estiver presente, a estrutura é classificada como construção não autorizada. A aquisição da propriedade é impossível, exceto no caso de uma decisão nesse sentido por uma autoridade judicial.
Quais documentos confirmam o término do contrato de construção?
Podem ser:
- Acordo das partes ou decisão judicial para rescindir tal contrato.
- Ato de aceitação e entrega da instalação após a conclusão pelo empreiteiro de uma determinada etapa da obra, juntamente com um acordo para suspender a continuidade da operação do contrato.
- Outros documentos sobre a cessação de relações contratuais de forma legal (podemos falar sobre a impossibilidade de execução, liquidação do contratante, etc.)
Se a construção de um bem imobiliário for realizada por várias pessoas, poderá ser celebrado um simples acordo de parceria entre todos os intervenientes na construção. Nesse caso, estamos falando de propriedade compartilhada comum do objeto especificado. No caso de captação de recursos financeiros de investidores pela incorporadora, trata-se do descumprimento por parte do cliente das obrigações do cliente para com os investidores devido à impossibilidade de conclusão da obra. Então os investidores não têm direitos sobre uma parte específica do objeto.
Como tornar um edifício residencial "inacabado"?
Se você deseja formalizar seu objeto de construção em andamento (edifício residencial)Assim, deverá visitar a morada onde se localiza o departamento territorial de urbanismo e arquitetura. Não se esqueça de levar consigo um pacote de documentos, composto por:
- Pedido de registro ou comissionamento.
- Passaporte (outro documento de identificação).
- Documentos necessários para o terreno.
- Todas as autorizações e aprovações necessárias para o desenvolvimento deste site.
- O projeto para a construção do seu chalé.
- Especificações relativas ao fornecimento da instalação com utilidades.
- Recibos para pagamento do imposto estadual.
- Passaporte cadastral para seu prédio.
Este último contém uma breve informação sobre a casa em construção com um plano gráfico do território. Tal documento deve necessariamente incluir um passaporte cadastral do local em que a casa está localizada. Se a casa for vendida sem esse passaporte, a transação não será realizada. Neste caso, não é necessário o passaporte técnico para um objeto de construção inacabado, mas como anexo ao passaporte cadastral, deve haver um plano técnico para qualquer casa, mesmo inacabada.
O que fazer se f altarem documentos?
Se você se esforçar, é possível elaborar um "incompleto" mesmo na ausência dos papéis necessários. Nesta situação, você deve agir como se a construção da casa estivesse apenas começando. O plano de ação passo a passo consiste em:
- Escrevendo um aplicativo para todos ospermissões, sem as quais você será apenas um desenvolvedor não autorizado.
- Encomendar um projeto de casa pronta, semelhante à que foi construída, com aprovação obrigatória.
- Elaboração de um plano técnico do edifício em conjunto com um representante do IPV.
- Encomenda na Câmara Cadastral do passaporte do objeto.
Com todo o pacote de documentos recolhidos, deverá passar pelo procedimento de registo no departamento de arquitetura e urbanismo.
Como alternativa, é possível escrever às autoridades do IPV um pedido de registro pelos funcionários do departamento do objeto - sua casa inacabada. Esta é uma opção bastante cara, mas economiza tempo e nervos.
Se estamos falando de uma dacha inacabada, o pacote de documentos é um pouco simplificado - você não pode apresentar uma licença de construção e se limitar a um plano cadastral. No caso de construção de casa de campo ou casa de campo residencial, o pacote de documentos deve estar completo.
É possível facilitar a execução de todos os papéis necessários no caso de encomenda ou compra de um projeto padrão de casa de campo de uma construtora de confiança.
Como é transferida a construção em andamento?
Como no caso de um objeto concluído, a transferência é feita mediante a lavratura e assinatura do ato apropriado, chamado de certificado de aceitação de transferência. Quando se trata de construção em andamento, exigindo a conclusão ou conclusão de determinadas obras (por exemplo, acabamento), toda a composição de tais imperfeições deve estar refletida no contrato assinado no momento da aceitação.
Baseado emdo certificado de aceitação aprovado, o trabalho realizado nos termos do contrato pode ser finalmente pago.
Sobre os direitos de "trabalho em andamento"
Não é segredo que nos últimos anos e décadas a situação do mercado de construção tem sido economicamente instável. Neste caso, de todos os tipos de construção em andamento, estamos falando de imóveis não comerciais, ou seja, habitacionais. Numerosos casos da prática mostram que muitas vezes, na presença de problemas financeiros, os desenvolvedores tentam atrasar o processo de transferência de instalações realmente construídas para os acionistas. Às vezes, eles decidem falir completamente.
O que um acionista deve fazer para proteger seus próprios interesses legítimos? Em tal situação, a oportunidade de reconhecer sua propriedade do imóvel que faz parte do objeto de construção em andamento (compartilhamento) virá em socorro. Para isso, vá a tribunal.
Ao coletar documentos para ajuizar uma reclamação contra um desenvolvedor que não cumpriu suas obrigações, alguns pontos devem ser levados em consideração:
- Tais categorias de casos são consideradas pelos tribunais no local (territorialmente) do objeto de construção compartilhado em questão.
- Implica realmente concluído, mas não colocado em operação objeto. Se o desenvolvedor está jogando por tempo (ou seja, estamos falando de um atraso no cumprimento de suas próprias obrigações), essa circunstância não pode servir de base para um recurso judicial com o objetivo dereconhecimento da titularidade do objeto pelo acionista.
Às vezes na prática judicial existem (excecionalmente) exemplos em que a propriedade de uma parte de um objeto foi reconhecida quando o grau de prontidão de um objeto em construção era de 75%. Mas esses casos podem ser considerados uma exceção. A probabilidade de obter uma decisão judicial satisfatória é alta no caso em que o grau de conclusão do edifício em construção é de 90% ou superior. Além disso, fornecer ao tribunal provas da prontidão da casa é uma preocupação direta do detentor do patrimônio (autor).
Também:
- Em sua declaração de pleito, o acionista não pode exigir o reconhecimento da propriedade da totalidade do objeto da "obra em andamento". Seu direito é reivindicar apenas uma parte proporcional do objeto, indicada no contrato celebrado com o desenvolvedor. Muitas vezes, os detentores de capital legalmente analfabetos elaboram um pedido de reconhecimento da propriedade de um "apartamento", "garagem" ou "espaço para carro". Cabe esclarecer aqui que até que uma unidade de construção compartilhada seja oficialmente colocada em operação, no sentido jurídico não pode ser considerada como um imóvel de pleno direito.
- O surgimento deste direito de propriedade só é possível para um objeto que esteja disponível, cuja localização dentro do objeto em construção (edifício, casa) possa ser claramente identificada. Isso é feito com base nos termos do contrato e na documentação do projeto disponível.
- O acionista tem o direito de ir a tribunal com tal reclamação apenas em caso de totalcumprimento das obrigações próprias do contrato com o desenvolvedor em termos de pagamento.
Em caso de processo de falência contra o incorporador, o reconhecimento de tal direito a um apartamento ou outra unidade de construção compartilhada só é possível quando houver permissão para colocá-lo em operação e as partes assinarem uma escritura de transmissão antes da data em que o tribunal de arbitragem entrou com pedido de falência.
