HBC é uma cooperativa habitacional, que é uma associação voluntária de um grupo de pessoas ou organizações com o objetivo de construir prédios de apartamentos.
A história do surgimento e desenvolvimento das cooperativas habitacionais
ZHSK é um esquema bastante antigo e comprovado para a construção de prédios residenciais. O surgimento das primeiras cooperativas habitacionais remonta à década de 1920. No entanto, apesar da popularidade em rápido crescimento, em 1937 esse mecanismo foi liquidado, por ser uma manifestação da propriedade privada. Em 1957, a cooperativa habitacional foi reativada e se difundiu. Nos anos 80, essa construção de prédios residenciais era de cerca de 8%.
Na sociedade moderna, o sistema de cooperativas ganha força com renovado vigor. Na maioria das vezes, é usado por desenvolvedores de Moscou que não conseguem cumprir suas obrigações com os acionistas. Neste caso, por iniciativa de compradores enganados, são criadas cooperativas habitacionais, às quais todos os direitos deconclusão da construção.
Base Legal
Atualmente, o regime jurídico das atividades das cooperativas habitacionais é regulado pela legislação habitacional. O termo "cooperativa de construção habitacional" está claramente definido no art. 110 do Código de Habitação da Federação Russa. São apresentadas as condições para a criação, organização das atividades e as regras de participação na cooperativa habitacional:
- na seção 5 do Código de Habitação da Federação Russa (LC RF);
- no Código Civil da Federação Russa (CC RF);
- na Carta da cooperativa, que é elaborada de acordo com as principais disposições do Código de Habitação da Federação Russa e do Código Civil da Federação Russa.
No entanto, nem todas as cooperativas habitacionais são cooperativas organizadas de acordo com a legislação vigente. Muitos deles em suas atividades não cumprem sequer os requisitos básicos apresentados no Código de Habitação, o que resulta em violação dos direitos dos participantes de tais cooperativas habitacionais. Para evitar tais situações, é necessário conhecer detalhadamente todos os aspectos da atuação das cooperativas.
A ordem de criação e organização das atividades
Os membros da cooperativa habitacional, de acordo com a lei, não podem ser inferiores a cinco. No entanto, o número total de participantes em uma cooperativa não deve exceder a quantidade de apartamentos em um edifício residencial em construção ou adquirido. Na assembléia geral, é tomada a decisão de formar uma cooperativa habitacional. Este evento pode ser frequentado por pessoas que desejam se unir com o propósito de construir uma casa. Na reunião, também é aprovado o Estatuto da cooperativa habitacional. Após o registro estadual da cooperativa e obtenção do status de pessoa jurídica, os participantes que votaram pela criaçãocooperativa, tornam-se membros da cooperativa habitacional. As decisões da reunião dos fundadores da cooperativa habitacional são registradas em ata.
Carta de cooperativa de construção habitacional
Carta da cooperativa habitacional, conforme Art. 113 do Código de Habitação da Federação Russa, deve conter dados sobre o nome da cooperativa, sua localização, assunto e objetivo da atividade, as regras para ingressar na cooperativa de habitação, o procedimento para deixá-la, o tamanho da admissão e as contribuições de ações, pagamentos diversos, a composição e direitos dos órgãos sociais da cooperativa, o procedimento para a adoção pelos órgãos de controlo de várias decisões, sobre a possibilidade de cobertura dos prejuízos sofridos e as regras de reorganização ou liquidação da cooperativa. Apesar disso, a Carta pode conter outras condições que não contradizem as leis atuais da Federação Russa.
Órgãos Governamentais
Conforme Art. 115 ZhK RF, os órgãos sociais da cooperativa habitacional são:
- assembleia geral de todos os membros da cooperativa;
- se o número de presentes na reunião for superior a 50 e isso constar do Estatuto da cooperativa - conferência;
- órgãos dirigentes e presidente da cooperativa habitacional.
Assembleia geral dos membros da cooperativa
A assembleia geral de todos os membros da cooperativa (conferência) é considerada o órgão máximo de governo. É convocado de acordo com as disposições da Carta. A competência do órgão superior de gestão também é regulada pelo Estatuto da cooperativa habitacional.
Uma reunião de participantes é legal se estiver presente a maioria de todos os membros da cooperativa. Uma decisão não pode ser tomada se 50% ou mais dos presentes na reunião votaram contraproposta em análise. A decisão adotada e escrita no protocolo é obrigatória para todos os membros da cooperativa de construção.
O aparelho de gestão e os órgãos de controlo são também eleitos pelos participantes na assembleia geral dos membros da cooperativa habitacional. As atribuições dos órgãos sociais e o procedimento para a tomada de decisões por eles são regulados pela Carta da cooperativa, regulamentos, regulamentos e outros documentos internos. A diretoria da cooperativa habitacional tem o direito de administrar as atividades da cooperativa e eleger um presidente entre seus membros. Os órgãos sociais da cooperativa habitacional respondem perante a assembleia geral dos membros da cooperativa.
Responsabilidades do presidente da cooperativa habitacional
Presidente do conselho da sociedade de construção:
- obrigado a garantir a implementação das decisões tomadas pelo Conselho;
- proteger os interesses da cooperativa, concluir negócios e agir sem procuração em nome de todos os membros da cooperativa;
- tem outros poderes que não se enquadram nas atribuições da assembleia geral dos membros da cooperativa habitacional ou da sua direcção.
A essência da comissão de auditoria
Para controlar as atividades econômicas e de liquidação da cooperativa, é eleita uma comissão especial de auditoria por um período não superior a 3 anos. O número de sócios incluídos na sua composição consta do Estatuto da cooperativa. Os membros da comissão de auditoria não podem ocupar cargos de chefia na cooperativa habitacional, bem como estar inscritos noutros órgãos de gestão da cooperativa imobiliária.
O Presidente do Conselho Fiscal é eleito pelos seus membros a partir da composição existente. Os deveres dos auditores incluem:
- auditorias anuais de economia eatividade de liquidação da cooperativa;
- elaboração de pareceres sobre orçamento, destinação de recursos, relatório anual e contribuições obrigatórias;
- relato aos membros da assembleia geral sobre suas atividades.
Os auditores têm o direito de auditar as atividades financeiras e de liquidação de uma cooperativa de construção a qualquer momento e têm livre acesso a toda a documentação interna da cooperativa de habitação. O procedimento operacional e os poderes da comissão de auditoria estão previstos no Estatuto da cooperativa.
Associação ZhSK
Para se tornar um membro da cooperativa habitacional, você deve apresentar um pedido ao conselho da cooperativa habitacional. Um mês de calendário é alocado para sua consideração. A decisão é tomada em assembleia geral de participantes e registrada em documento pertinente (ata). O estatuto de membro da cooperativa habitacional é adquirido após o pagamento da taxa de entrada. Um membro da cooperativa habitacional pode confirmar sua participação em uma cooperativa habitacional com um certificado (extrato), que é emitido de acordo com sua solicitação.
Mecanismo para construção de moradias com auxílio de cooperativas habitacionais
Após a aprovação do Estatuto na assembleia geral dos membros da cooperativa habitacional, uma cooperativa de construção habitacional deve submeter-se ao registro estadual obrigatório para adquirir o status de pessoa jurídica. Além disso, a construção de acordo com o esquema de construção de moradias ocorre em etapas:
- 1 etapa - registro de documentos sobre os direitos de um terreno para construção. A cooperativa habitacional deve receber, de acordo com a legislação, um plano urbanístico do terreno e preparar a documentação do projeto. Em seguida, devem ser submetidos aórgãos autorizados que emitem licenças de construção. Este documento é uma confirmação legal de que a documentação do projeto está de acordo com o plano urbanístico do terreno e permite que você comece a construir prédios de apartamentos.
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construção de moradias 2 etapa - projetar um edifício residencial, obter aprovações e realizar um exame. A duração dos procedimentos é de 4 a 12 meses. É melhor confiar sua implementação a uma organização terceirizada que tenha experiência em trabalhar com cooperativas habitacionais.
- 3 etapa - construção de prédios residenciais. A cooperativa tem o direito de se envolver de forma independente no processo de construção do edifício: contratar empreiteiros, monitorar o andamento das obras e realizar licitações. No entanto, é bastante difícil para pessoas sem educação especializada fazer isso. Agora existem muitas empresas no mercado de serviços que prestam assistência qualificada a essas cooperativas.
- 4 etapa - colocar a casa em funcionamento. Após a conclusão de todos os trabalhos, a cooperativa de construção deve obter permissão para colocar a casa em funcionamento. Somente depois disso, todos os membros da cooperativa habitacional podem formalizar a propriedade da moradia.
Possíveis riscos associados à participação em cooperativas habitacionais
Tornar-se membro da cooperativa habitacional, uma pessoa pode enfrentar alguns riscos:
- O principal risco é que o objetivo principal de criar uma cooperativa habitacional pode não ser alcançado por algum motivo (recusa de emissão de licenças, dificuldades financeiras, etc.).
- Inflação e aumento do custo de materiais de construçãoe funciona.
- Risco de não operacionalização da casa. Além disso, a cooperativa habitacional não será responsável perante seus membros por isso.
- Empreendedores ou investidores não garantem moradia fornecida.
- O controle das despesas de recursos e atividades econômicas é exercido pela comissão de auditoria, eleita em assembleia geral. Não há órgão especializado estadual.
- A distribuição dos apartamentos entre os membros da cooperativa habitacional ocorre em assembleia geral e independe da vontade do cooperado.
- Construtores em Moscou, por exemplo, formam o custo final de um apartamento, levando em consideração o custo de publicidade, pessoal e outros pagamentos. O comprador tem que pagar por tudo isso. Além de todos os itens acima, um cidadão não pode controlar o gasto de fundos para a construção de moradias e o andamento da construção em si.
Benefícios de aderir a uma cooperativa habitacional
1. Acredita-se que a construção de edifícios residenciais por meio do sistema de cooperativas habitacionais seja uma economia significativa de dinheiro. Segundo as estatísticas, graças à organização de uma cooperativa de habitação, pode poupar cerca de 50% na compra de habitação.
2. As cooperativas de construção têm total transparência na arrecadação e no gasto de dinheiro. Além disso, a construção pode ser financiada em etapas e parcelas podem ser feitas não apenas pelo período de construção da casa, mas também pelo tempo após a conclusão da construção.
HBC no mundo moderno
Hoje, uma associação voluntária de pessoas afins com o objetivo de construir edifícios residenciaisé extremamente raro. Apesar de a legislação não impedir a criação de cooperativas habitacionais, a construção de prédios de vários andares nesse esquema é mais popular entre os grandes empreendimentos interessados em fornecer apartamentos para seus funcionários.
Assim, faz sentido a organização de uma cooperativa habitacional para funcionários de organizações que contam com o suporte gerencial adequado. Ao mesmo tempo, eles podem economizar na diferença entre o preço de mercado e o custo da habitação, que o desenvolvedor leva.
No caso de aquisição de apartamentos ao abrigo do mecanismo de cooperativa habitacional, os cidadãos ficam mais protegidos de vários imprevistos. Se o desenvolvedor declarou falência, os acionistas têm o direito de se envolver de forma independente na construção do edifício.
Recentemente, o número de organizações de construção que trabalham com o princípio das cooperativas habitacionais não ultrapassou 15%. No momento, um terço da habitação no mercado russo é vendido sob este esquema.
Atenção ao comprar apartamentos para cooperativas habitacionais
Segundo as estatísticas, um dos principais fatores que influenciam a escolha da moradia não é a forma do contrato, nem a disponibilidade de infraestrutura no bairro da casa, mas a reputação do incorporador, sua experiência em construção de prédios de apartamentos, as condições de pagamento do apartamento.
No entanto, se um indivíduo decidir aderir à cooperativa habitacional, você precisa ficar atento a vários pontos importantes:
- Verifique o acordo de investimento entre a construtora e a cooperativa habitacional. É melhor que a própria cooperativa atue como desenvolvedora. Neste caso, a cooperativa habitacional assume integralmenteresponsável pela construção de edifícios de vários andares.
- Estudar outros documentos de título: alvará de construção, contrato de arrendamento ou propriedade do terreno.
- Familiarize-se com o Estatuto da cooperativa habitacional. Atenção especial deve ser dada às condições de entrada e saída da cooperativa. E também sobre o procedimento de pagamento de contribuições e obtenção de apartamento.
Se todos os documentos acima forem claros e transparentes, você pode concluir com segurança um acordo com a cooperativa.
